Överlåtelsebesiktning
En överlåtelsebesiktning är en omsorgsfull byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som hat teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga fastighetens fysiska skick i samband med en försäljning (en överlåtelse).
Exempel på hur en rapport efter en besiktning kan se ut, uppdragsbekräftelse för säljare eller köpare samt villkor för respektive finner du HÄR.
Vem kan göra en överlåtelsebesiktning?
Lagen ställer inga krav på hur en överlåtelsebesiktning ska göras eller på besiktningsmannens kompetens. Därför finns många som utför besiktningar utan att vara godkända eller certifierade av SBR och utan att ha den dokumenterade utbildninge som krävs för sådant godkännande eller certifiering.
Vill man vara säker på att besiktningen utförs av en SBR godkänd eller certifierad besiktningsman ska denne ha titeln ”SBR besiktningsman”. Det innebär att besiktningen utförs enligt en av SBR fast ställd besiktningsmall.
För att godkännas av SBR ska besiktningsmannen dessutom vara byggingenjör eller motsvarande och ha genomgått SBR:s särskilda utbildning för besiktningsarbete. För att vara certifierad är kraven något högre.
Det är ett stort ansvar som vilar på besiktningsmannen. SBR:s utbildningskrav är väl anpassade för uppdrag som överlåtelsebesiktningar.
Genom att besiktningsmannen dessutom är medlem i SBR:s grupp för överlåtelsebesiktning får han del av olika inträffade händelser och erfarenheter som rör överlåtelsebesiktning. Besiktningsmannen har också ett nätverk av specialister att vända sig till i svårbedömda fall.
Den väl beprövade arbetsmetoden med tydliga formulär som används av SBR:s besiktningsmän säkerställer kvaliteten i granskning och utlåtanden. I sin yrkesutövning har besiktningsmannen ett stort antal besiktningsuppdrag per år och får därigenom stor erfarenhet.
Vartannat år deltar SBR:s besiktningsmän i ett tvådagars seminarium för erfarenhetsutbyte. SBR:s besiktningsmän har dessutom en speciellt anpassad ansvarsförsäkring för överlåtelsebesiktningar.
Fler frågor och svar
Varför ska ett hus besiktigas?
Your Subtitle Goes Here
Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är främst ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp och att kontrollera att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har enligt Jordabalken kapitel 4 § 19.
Överlåtelsebesiktningen minskar därmed risken för en framtida tvist mellan köpare och säljare.
Hur går besiktningen till?
Your Subtitle Goes Here
En överlåtelsebesiktning genomförs av en SBR godkänd besiktningsman.
En uppdragsbekräftelse översändes av besiktningsmannen till uppdragsgivaren som undertecknar och återsänder densamma. Besiktningsmannen går igenom uppdragsbekräftelsen med uppdragsgivaren innan besiktningen påbörjas.
Därefter går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnar, exempelvis ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentationen. Upplysningarna kan röra underhåll, skador, renoveringar och liknande.
Därefter genomförs en okulär besiktning som innebär att besiktningsmannen undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga. Undersökningen omfattar byggnadens alla rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak. Även fasader och mark kring huset kontrolleras.
Besiktningsmannen för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Det avgörande vid denna besiktning är synintrycket. Det betyder att inga instrument eller apparater används och att inga fysiska ingrepp görs i byggnaden.
Ingår riskanalys?
Your Subtitle Goes Here
Besiktningsmannen bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen.
De risker som bedöms föreligga beskrivs i en riskanalys där även en motivering lämnas.
Fortsatt teknisk utredning
Your Subtitle Goes Here
Om ett särskilt förhållande inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen kan besiktningsmannen föreslå en fortsatt teknisk utredning.
Fortsatt teknisk utredning kan även föreslås för misstänkta fel i en del av fastigheten som inte ingår i överlåtelsebesiktningen.
Ingår det en rapport?
Your Subtitle Goes Here
Slutligen upprättar besiktningsmannen ett utlåtande i form av en skriftlig rapport där fastighetens byggtekniska skick och risker ingående beskrivs. Rapporten är det påtagliga resultatet av en överlåtelsebesiktning.
I utlåtandet kan besiktningsmannen också föreslå en fortsatt teknisk utredning avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. En sådan utredning ingår inte i utredningen men kan beställas separat. En förutsättning är att fastighetsägaren ger sitt medgivande till utredningen.
Vad omfattas inte av besiktningen?
Your Subtitle Goes Here
Mark som inte har omedelbart samband med byggnaderna på en fastighet ingår inte i besiktningen. Installationer såsom el, värme, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad ingår inte heller. Vidare ingår inte undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och inspektion av oljetank är exempel på sådana undersökningar som inte ingår.
Vad händer om huset inte motsvarar förväntningarna?
Your Subtitle Goes Here
När köparen får besiktningsutlåtandet kan köparen besluta att antingen köpa huset på de villkor säljaren kräver, avstå från köpet, be att får en garanti från säljaren, inleda diskussioner om en reducering av priset eller be att få genomföra en fördjupad undersökning.
